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【不動産取引】における不動産用語の一部について、ご説明します。
内金
売買契約において、手付金と残代金の他に、代金の一部として途中で支払われる金銭のこと。
売主
不動産取引において、不動産を売却する側を「売主」といい、不動産の購入者からみて、実際に不動産を引き渡してもらう取引の相手方である。
上物
土地の上に建っている建物のことをいいますが、実際には土地取引などで古家などが存在する場合に用いられることが多い。しかし「上物（ジョウモノ）」と誤認されることもあったため、現在では「古家」と記載することが一般的になっています。
オーナーチェンジ物件
取引物件において、賃貸中の物件で、その状態とその契約条件のまま、買主は購入することを条件に販売されている物件のこと。
収益目的の方には、すでに賃借人が入っているため、募集をして賃借人を探す必要がなく、直ちに家賃収入を得ることができるという点がメリットである。
買換特約
・購入物件の契約においては、現在所有の物件が売却できることを条件に購入するという条件付きの契約で、売却ができなかった場合には、白紙解約となる特約。
・売却物件の契約においては、移り先の物件が購入できることを条件に売却するという条件付きの契約で、購入できなかった場合には、白紙解約となる特約。
安全に住み替える為の契約としては付けておくことが望ましい特約ですが、取引の相手方からみると、白紙解除となる恐れを秘めた契約となるため、購入先については売却の目途がつくまで契約できない、または売却先については行き先の目途がつくまで契約してもらえないといったようなことがあります。
買取保証
物件の買い替えや売却の場合に、所有不動産を一定期間販売して成約に至らなければ、不動産業者が売主様と予め設定した金額で買取をする約束です。
売主様にとっては、最終的には売却できるという安心と、今後のスケジュールが立てやすくといったメリットはありますが、こちらも通常の買取同様、その後の転売が目的となりますので、一般相場よりは安くなってしまいます。
買主
不動産取引において、不動産を購入する側を「買主」といい、不動産の売却者からみて、実際に不動産を引き渡す取引の相手方である。
角地
正面と側方の道路に接面する土地のこと。行政によっては建蔽率が10％緩和されることがある。 不動産取引において、価格が増額する要因の１つである。
現状有姿取引
これについては明確な定義はなく、不動産売買が行われる際に、一部の不動産業者では、今の現状のまま売り渡すことを目的として、契約不適合責任は負わないという意味でつかわれていることもあったが、見解の相違や誤認するといったトラブルがあまりに多かったため、現在では、不具合などの箇所について具体的に明記することとしている。これにより買主様が理解し納得の上で購入し、買主売主間での引渡し後のトラブルが起きないように心掛けている。
建築条件付土地
土地の売主（代理人含む）と買主の間で、土地の売買契約締結後一定期間内に、売主（代理人含む）の指定する建築業者と建築請負契約を締結することが条件となる土地が「建築条件付土地」である。 当然期間内に建築請負契約が締結されない場合は、土地契約については白紙解約となり、手付金等は返還される。
公簿取引
土地取引において、実測をせずに登記簿（登記記録）上の面積で売買価格を確定させ、差異が生じたとしても金額の増減を行わないとした契約。
実際には測量図もなく、不動産業者による簡易測量での照会が困難な場合には、しっかりと内容を明記した上で契約するか、時間を要してでも土地家屋調査士による土地の測量を行ってからの取引になるケースが多い。
サブリース
不動産業者などが、物件を一括で借り上げ、転貸すること。一般的には一棟マンションやアパートなどに多くみられる取引ですが、区分所有や戸建などにも行われています。
入居者の有無に関わらず、家賃を受け取れるなどの、空室時のリスクを回避できるメリットはあるが、反対に周辺家賃相場よりも設定金額は安くなってしまうのがデメリットとなる。
更地
土地の上に建物などの建築物がない状態の宅地のことをいう。
インターネットや販売資料などで「更地渡し」という言葉は、現在建築物があるが、前文のような状態にして引き渡すという意味である。
実測取引
不動産取引において、実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額、もしくは面積確定時にあらかじめ決められた単価で清算を行う方法での取引のこと。
目視であきらかに面積の相違しそうな土地もありますが、広大な土地や、地型などにより、専門家でなければわかりにくいことも大いにあります。本来はすべての取引で行うことが理想ですが、特にこのような土地については、取引上のトラブルなどを防ぐためにも、実測でのお取引を行うことが望ましいとされています。
私道負担
売買対象となる土地の一部が、私道の敷地となっている場合があり、その道路提供部分のことを私道負担という。
重要事項説明書では、項目「私道に関する負担に関する事項」で説明することが義務付けられている、非常に重要な内容。
重要事項事項説明書
不動産取引において、契約への判断の為に事前に行う、その物件の重要事項を取りまとめた書類で、宅地建物取引士による説明と交付が義務付けられているもの。俗に「重説」とよばれている。
仲介
不動産取引における宅地建物取引業者の取引態様の一つで、媒介と同じ意味で用いられる。
他に「代理」などもある。
中間金
売買契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のことで、契約成立から義務履行までの間に支払われるもの。
手付金は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、中間金は交付される時点ですでに代金の一部である。
つなぎ融資
住宅や宅地の取得資金や工事代金に充てるため、一時的に資金を借りることをいう。金融機関により融資条件はさまざまであるが、短期融資として取り扱われる。
実際の住宅取引では、建売住宅などの完成後に土地建物を引き渡すなどの取引でない場合は、土地を取得してから建物を建築する必要がある。その場合に、土地の取得と建物に対する一部を先行して借りる時も、このつなぎ融資を利用することも多い。
坪
土地面積や建物面積などを測るときに用いられるの単位で、1坪あたり約3.3平方メートルとして扱われている。 広告などではメートル法で表示することとされているので、近年では馴染みのない方もいるかもしれませんが、今でも一般的に使われている単位です。
手付金
売買契約・請負契約などの有償契約において、契約締結の際に、当事者の一方から相手方に対して交付する金銭などの有償物のことをいう。
手付には交付される目的により、解約手付、証約手付、違約手付の3種類がある。民法で手付とは、原則的に解約手付であるとしている。また一般に取引においも、交付される手付金の大半は解約手付として取り扱われている。
取引態様
不動産広告を行なう際には、その不動産会社の取引態様が「売主」「貸主」「媒介（仲介）」 「代理」のどれに該当するかを表示しなければならないとされている。
媒介契約
不動産売買においては、売買・交換の媒介（仲介）を、宅地建物取引業者に依頼する契約のことをいう。
この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、依頼者様目線での大きな違いは次の通りである。
【一般媒介契約】
・依頼者が複数の宅地建物取引業者に重ねて媒介（仲介）を依頼することができる。
・依頼者自身が、自己発見した相手方と、直接契約することができる。
【専任媒介契約】
・依頼者は複数の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することができない。
・依頼者自身が、自己発見した相手方と、直接契約することができる。
【専属専任媒介契約】
・依頼者は複数の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することができない。
・依頼者自身が、自己発見した相手方と、直接契約することがでない。
上記の他にも、依頼を受けた宅地建物取引業者に課せられる義務に大きな違いがあります。
このあたりをご説明できる仲介会社かどうかも、コンプライアンスや知識をしっかり理解していて信頼できる会社かどうかを見極めることができる点ですので、一度ご質問してみてください。
レインズ
不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）の略称で、通称レインズ（REINS）と呼ばれています。
不動産業者間では、このシステムを活用することで物件情報収集や情報交換の一部を行っています。
また「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」では、それぞれ掲載期限に違いはありますが、このレインズに登録する義務があります。
ローン特約
住宅取引においては、住宅金融支援機構や金融機関などの住宅ローンを利用して購入される方がほとんどです。
その為、購入者様の責めに帰さない事由により、ローンが不承認となった場合には白紙解約できるとした特約を設けて契約するケースが大多数をしめています。
ですがこの買主の責めに帰さない事由というところで少なからずトラブルになるケースがありますので、特殊な事情がない限りは、事前審査を通過後（この時点で100％ではないが、限りなく本審査で不承認となる可能性が低い状態）もしくは本審査通過後の契約になることがほとんどです。
