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住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関（以降、債権者と表記します）は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する『競売手続き』を行います。
競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をローンの申込人（以降、債務者と表記します）が用意しなければなりません。しかし、いずれも現実的ではありません。 そこで昨今『任意売却』という解決方法が注目されています。
※『任意売買』、『任売』と呼ばれることもあります。
任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得ることで不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。
競売は裁判所が介入するため、強制的で融通の利かない手続きとなります。しかし、任意売却は裁判所が介入しないため、債務者自らの判断（任意）で行うことのできる融通の利く手続きです。
１.住宅ローンにおける抵当権（担保）の仕組みとは？
一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行などの金融機関が提供する住宅ローンを利用することになります。この時は、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産（土地・建物）に抵当権を設定します。
抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時のためにお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定すること。債務が弁済されないとき、債権者（金融機関）が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利のこと（わかりやすく表現すると借金のカタに相当する）を言います。
抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却することができるのであれば、何の問題もありません。
問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却することは難しいとされてきました。
しかし、任意売却であれば、債権者（金融機関など）との合意を得ることでローンを残したまま抵当権を解除することが可能になります。債権者が担保物件を差し押さえ、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つことが大切です。
２.なぜ任意売却は競売に比べて良い解決策なのか？
任意売却は、以下の点において競売では得られないメリットを有していることがわかります。
① 市場価格に近い高額売却が期待できること
競売では市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残ってしまう恐れがあります。 そうなると競売後に多額の強行返済を強いられ、給料を差し押さえられることもあります。
一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた少額返済が可能になります。
② 引越し時期・条件・明け渡しなどにおいて融通が利くこと
競売では落札された後、不動産業者から強制的に立退きを迫られ、従わなければ不法占拠者とみなされ、法的措置に出られることもあります。
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、引越時期や条件面での要望に耳を傾けてもらえます。
③ 近所に知られることなくプライバシーが守れること
競売に掛けられると、裁判所の執行官などが自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者が自宅周辺を嗅ぎま わるなど、近所に知られる恐れがあります。
任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われるため、プライバシーも侵害されずに、慣れ親しんだ地域に住み続けることが可能です。
④ 引越代などの諸費用（余剰金）の確保が見込めること
競売では、引越代などの請求をすることができませんが、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越代などの諸費用（余剰金）が配分される可能性は高くなります。
⑤ 精神面でのダメージが少なく安心していられること
裁判所が介入する競売では、債務者の以降は反映されず強制執行の度合いが強いので、精神的ダメージも 大きくなります。 一方、任意売却の場合は裁判所の介入はなく、債務者の意思で計画をたて退去できるので、ダメージも少なく安心していられます。
⑥ 任意売却を行うにあたり一切費用はかからないこと
競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々１４．６％掛かり続けます。そうなると、債務残高が増加する恐れがあります。 一方の任意売却では、債務者自らが費用を負担することは一切ありません。すべての手続きに係る諸費用は 、物件の売却費用から配分されるからです。
３.引越代がもらえると聞いているが実際はどうなのか？
すべてのケースにおいて、必ず引越し費用を受け取れるとは限りません。
ただし、債権者（金融機関）との信頼度合や交渉次第によって、認めてもらえる可能性が高くなっています。
なぜなら、住宅ローンを払えなくなった債務者に経済的な余裕がないことを、多くの債権者は熟知しているからです。引越し費用の捻出は、債権者の好意により成り立つことです。
１００％ではないかもしれませんが、経済的理由などの大義名分が明確であれば、売却代金の中から一部を引越し費用にあてることにも前向きに応じてくれます。丁寧な対応・交渉が大切です。
４.任意売却にデメリットはないのか？
任意売却についてメリットばかりが目に付くけれど、デメリットはないのだろうか？と、気になる２点についてご説明いたします。
任意売却は競売を回避する有効策として多くのメリットを有しています。
しかし、デメリットが皆無というわけではありません。任意売却を進める上での心構えとして、多少のリスクがあることも理解しておく必要があるでしょう。
デメリット①
任意売却は、通常の住宅ローンの状態では交渉ができないため、あえて数カ月（３～６カ月）住宅ローンの支払いを止めるなどの要件が必要です。
デメリット②
住宅ローンを一定期間以上滞納することにより、信用情報機関に登録されてしまいます。
デメリット③
一旦、信用機関に登録されてしまうと、その後の５～６年程度は新たなローンが組めなくなってしまいます。（現在ご利用中のクレジットカードなどは、支払いの滞納が無い限りは継続的に使い続けられている方がほとんどです。）
つまり、数百万～数千万単位のローンが、数年間組めなくなることがデメリットとなります。
５.マンションなどで滞納している管理費はどうなるのか？
任意売却の対象となる物件がマンションなどの集合住宅の場合、住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の支払いまで滞ってしまっているケースが多く見受けられます。
マンション管理費などの滞納分の債権は、売買時に買主へと移りますので、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者において任意売却代金からの配分を認めてもらえます。
手続きに際し、現在の滞納している管理費を債務者が知るには、マンション管理会社に連絡を入れ『重要事項に係わる調査報告書』を発行してもらうと良いでしょう。
この書類を見れば、管理費・修繕積立金の正確な滞納額を確認することができます。
６.任意売却が可能な状態とは？
住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでもどんな状況でも、直ぐに任意売却の手続きに入ることができる訳ではありません。
では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのでしょうか？これらを明らかにするには、競売の流れに沿って順に説明する必要があります。
住宅ローンの滞納が３～５カ月続いてしまうと、債権者から『期限の利益の喪失』という書面が届きます。これにより債務者は分割返済の権利を失い、一括弁済を迫られることになります。
この時点から、任意売却の手続きが可能になります。
一括弁済に応じられないことが分かると、債権者はすぐさま代位弁済の手続きに入ります。債権者から保証会社に債権が移り、さらに債権回収会社へと業務が委託されます。債権回収会社は不動産を売却し債権を回収する為、法的手段に打って出ます。これがいわゆる競売の申し立てです。
その後、裁判所から正式に競売開始決定通知が届き、現状調査のために執行官や不動産鑑定士による自宅
調査も行われます。裁判所内に情報が掲示されると、入札日程や売却基準価格が記された期間入札決定通
知が届きます。さらに、競売が公告（３点セットの公開）され、新聞・ネットなどで競売物件として詳細情報が流出することになります。
期間入札が開始されると、物件の買い付けを希望する不動産業者や投資家などの目に留まり、入札希望者による札入れが行われます。開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。
この段階になると、任意売却の手続きは手遅れです。
つまり、任意売却の手続きが可能になるのは、代位弁済（滞納が３～５カ月）の時点からであり、任意売却での解決が可能な期間のタイムリミットは、競売の開札日前日まで（代位弁済からおよそ６カ月程度）ということになります。
７.連帯保証人に迷惑はかからないのか？
任意売却に至るまでもなく、主たる債務者が住宅ローンの支払いを滞納し始めた時点で、連帯保証人に連絡が行く場合があります。
８.連帯債務者の場合はどうか？
連帯保証人であれば、主たる債務者が返済できなくなって初めて債権者から債務請求されます。
しかし連帯債務者は、主たる債務者と同等の債務（全額返済義務）を負う立場。つまり、連帯債務者は融資を受けた債務者本人であるということです。主たる債務者と同様に、債権者からの請求に応じる義務が生じます。
また連帯債務者は一人とは限りません。
夫婦や親子など、共同で借入をしていれば複数人が存在することになります。
主たる債務者が住宅ローンを滞納している、もしくは主たる債務者は滞納していないが他の債務者が滞納した場合など。債権者である金融機関は、全ての連帯債務者に同等の返済請求を行うことができるのです。
９.任売却後に残る残債はどうなるのか？
任意売却を終えた後に残る住宅ローン（残債）は、基本的に一括もしくは分割で返済しなくてはなりません。任意売却後の残債は、担保物件を持たない無担保債権となりますので、金融機関や保証会社としては多くの場合は、以下の方法で返済・回収が進められていきます。
①話し合いにより、分割で少しずつでも支払う
②国で認定を受けた専門の債権回収会社に回収を委託、売却する
債権回収会社と和解のための交渉を重ねることで、債務者の生活や収入などの状況を考慮した上での返済計画を練ることができます。
その結果、債務者の負担を減らした金額での分割返済（月額１万円など）が可能になります。場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の全額免除が可能になるケースも少なくありません。
１０.自己破産は任意売却の前と後、どちらがいいのか？
自己破産は、任意売却の後が良いでしょう。 任意売却の前に自己破産すると自宅を資産として扱われる為、管財手続きが必要となり、多額の予納金（少なくとも５０万円以上）がかかってしまいます。 また引越し費用の交渉をすることもできず、強制競売になってしまう場合がほとんどです。
１１.任意売却で借金が帳消しになるなら任意売却は不要では？
自己破産するから任意売却しても意味がないとは言い切れません。
自己破産の申立人は資産があるかないかによって、その方法が異なります。
不動産を含む資産が無い場合は『同時廃止』、資産（自宅）が無い状態ですので費用は掛かりません。
資産がある場合は『管財手続き』、自宅という資産があるので、現金や預貯金のない状態でも少なくとも５０万円以上の予納金が必要になります。
このような理由から、住宅ローンが払えなくなった自宅をあらかじめ任意売却し、一旦資産をゼロ状態にした上で自己破産する方が得策ですし、任意売却が必要不可欠であると結論付けることができるのです。
１２.住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）も進めている任意売却？
住宅金融支援機構も自らのサイトで、任意売却を奨励する以下のような内容（抜粋）を紹介しています。
『お客様のご事情から返済を断念せざるを得ない場合、融資住宅などを任意売却することにより、残債無を圧縮して頂くこともご検討いただいています。』
『任意売却は、不動産競売のように法的手続きによる強制的な物件処分ではないため、お客様はもとより仲
介業者の方にも任意売却実施に向け、円滑なご協力が必要となります。』
また、任意売却を奨励する理由として、以下のポイント（要約）を掲げています。
① 通常の不動産取引として売買されるため、競売に比べ高値での取引が期待できるので、負債の縮減につながる。
② 任意売却の手続きに応じれば、売却金から状況に応じて転居費用の一部を控除して渡すことが可能（遅
延損害金の減額相談にも応じる場合あり）
③ 裁判所主導の手続きとなる競売に比べ、自宅の引渡し時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立てやすくなる。
