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任売却Q&A

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任売却Q&A

カテゴリ:任意売却



 このページでは、お客様から頂く『任意売却』についてのご質問に回答していきます。 特に多く寄せられる質問を抜粋して掲載しておりますので、掲載されていない質問があれば、些細な内容でも結構ですのでお気軽にお問合せください。







Q1.任意売却後も今のところに住み続けられますか?


Q 住宅ローンの返済が苦しいので、現在、任意売却を考えています。 人に聞いたりして調べてみたところ、場合によっては住み続けられることもあるということですが、本当でしょうか? やはり、任意売却後に銀行に残債が残っていると無理なのでしょうか?他に、住み続けるために必要な条件があれば教えてください。

A 任意売却、つまり”売却”するわけですから、基本的にあなたの住宅は人手に渡ってしまうことになり、住み続けることはできません。ただし、一定の条件を満たせば、『リースバック』または『買戻し』という方法で住み続けられる場合もあります。

■リースバックとは  リースバックとは、第三者に一旦ご自宅を売却し、賃貸としてあなたが借りて住み続けるという方法です。賃貸契約を結びますので、一定の安定収入があることが条件となります。家賃は周辺の相場を基準として貸主との間で話し合いで決定します。「将来、頑張って収入が回復したら再購入したい」という方には、事前に特約の書類を交わしておくことができます。

■買戻しとは  買戻しとは、親族や親友の方に、ご自宅を買い取ってもらい、今後はその方にローンを返済していく方法が買戻しです。買い取りは、現金でもローンでも可能です。お子様の学校の問題、高齢者がいて引越しが困難など、ご事情のある方にオススメです。
 買い戻すまでの間は相場程度の家賃を支払っていき、収入回復の目途が立ったら改めて買い戻すというのが普通ですが、具体的な条件については当事者間でよく相談して、トラブルのないように調整することが重要になります。



Q2.住宅ローンが残っている家を売却することはできますか?


Q 自宅の売却を考えています。同じ市内に住む一人暮らしの母と同居するので、買い替えの予定はありません。住宅ローンの残っている不動産は、完済しないと売れないと聞きましたが本当ですか? 自宅の住宅ローンは、まだ2100万円も残っています。今、売りに出しても、おそらく1700~1800万円位になれば良い方です。このような場合、差額を現金で用意できなければ売却できないのでしょうか?れとも、何かいい売却方法がありますか?

A 2100万円のローンが残っているご自宅を1700~1800万円で売るとなると、おっしゃる通、差額の300~400万円を現金で用意しなければなりません。  実際にはその他にも、売却するための諸費用(仲介手数料や印紙代など)も必要となってくるので、あと数十万~100万円ほど余分に用意しなければなりません。一方で、ローンが残っていても売れるのが任意売却です。
 ご質問の方のように、住宅ローンの支払いが苦しくて売りたいという方にとって、まとまった現金を用意するのは簡単なことではありません。このように、売るに売れずに住宅ローンの返済に苦しんでいる方へお勧めするのが任意売却です。
 任意売却とは、住宅ローンを貸している金融機関(以降、債権者と表記します)の同意をもらって、ローンが残っている不動産を売却する方法なのです。

■参考までに、ローンの残高より売却価格が低い不動産を売却する時には、下記の3つの方法があります。
1、一般売却の場合
  売却代金はすべてローン返済にあて、足りない差額分を現金で支払う。

2、任意売却の場合
   債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却。
 足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う。その方の生活状況により、支払い条件は異なりますが、通常は月々1万円~2万円程度の返済となるのが普通です。
※任意売却後の残債について詳しくはコチラをご参照ください。

3、競売の場合   ローンの支払いを滞納し続けた結果、借入先の金融機関からの申し立てにより裁判所によって強制的に売却。競売では低額で落札される傾向が強く、多額な不足分を強行に求められる場合もあります。

なぜ債権者が『任意売却』に応じてくれるのか?
  債権者は当然、ローンを全額返済してもらいたいと考えています。 しかし、ローンを借りている人(以降、債務者と表記します)が病気や失業などで収入がなくなると、いずれはその人はローンが払えなくなります。債権者から見れば、貸したお金が返ってこなくなるということです。少しでもローンの残りを回収するには、裁判所に不動産の競売を申し立てなければなりません。しかし、競売には、申し立ての費用が掛かる上、競売物件は普通の物件よりかなり安い価格で落札されます。このため、債権者もできれば競売を避けたいと考えるのです。  競売で非常に安い価格で売るよりも、任意売却で少しでも高く売り、少しでも多くローンを回収した方が良いということです。  つまり、任意売却は、ローンを借りている債務者だけでなく、銀行などのローンを貸している債権者にとってもメリットのある解決方法なのです。  ですから、十分ローンを払っていける人が「もう払いたくないので任意売却にしたい」と言っても、債権者は認めてくれません。  あくまで、借りたローンはきちんと返したいが経済的に支払いが難しくなった方の救済手段であることをご理解ください。




Q3.売却後、残ったローンはどうなるの?


Q 住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えています。 「任意売却という方法なら、ローンの残っている不動産でも銀行と交渉して売却できる」と聞きました。ローンを残したまま自宅を売った場合、残ったローンの支払いはどうなりますか? 我が家の査定価格は1800万円ぐらい、ローンはまだ2300万円程残っています。貯金をはたいても、差額の500万円はとても払えません。 任意売却をした後もローンが残ってしまいますが、残ったローンは帳消しになりますか?それとも、今迄通り払っていかなければならないのでしょうか?

A 結論からお答えすれば、任意売却をしても、残ったローンは帳消しにはなりません。 しかし残ったローン=残債(以降、残債と表記します)は、これまで通り支払っていくのではなく「少額ずつ、無理のない範囲で返していく」ことができます。また、借入先によっては、任意売却時に残高を減額してもらえる場合もあります。 質問を下さった方の状況を例にとると、概ね以下のようになる事が多いようです。



※上記はあくまで一例です。金融機関によって、任意売却への対応方針や残債務の取り扱いは大きく異なります。

 では、なぜ無理なく返済ができるようになるのか、疑問に思われる方のために、任意売却のしくみとお金の流れをもう少し詳しくご説明いたします。  任意売却は「ローンを残したまま売る方法と言われていますが、厳密には少し違います。ローンは保証会社がローンを借りている人(以降、債務者と表記します)に代わって支払います。これを「代位弁済」といいます。

 そして債務者は、代わりに支払ってもらった分を、保証会社または委託を受けた債権回収会社に返すことになります。債権回収会社への返済には、自宅の売却代金をあてます。しかし、自宅の売却価格よりローン残高の方が多いので、家を売ってもすべての借り入れを返済することはできません。上記の場合なら「2300万円(ローン残高)-1800万円(物件価格)」=500万円が残債となります。  残債は速やかに支払わなければならないものですが、500万円もの大金が簡単に支払えるぐらいなら自宅を手放す必要はありません。  このことは、貸している側(以降、債権者と表記します)もよくわかっていますから、強硬に取り立てるのではなく「返してもらえる範囲で返してもらおう」という回収方針になるのです。  しかし、まったく回収できないのでは困るので「話し合いをして月に1万円ずつ、2万円ずつなど現実的に支払っていける範囲内で無理なく支払っていく」という約束に落ち着きます。

 住宅ローンが不動産を担保にして借り入れであったのに対し、残債は無担保の借り入れです。もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはありません。支払いの条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。だからと言って、支払わなくても良いということではなく、返済を続けていく誠意をきちんと示さなければなりません。

 ローンの支払いが債権回収会社に委譲されている場合、「本当は500万円の残債がありますが、200万円に債務を圧縮しましょう」という提案がもらえることもあります。もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えています。しかし一方で、いつ完済してもらえるかわからない債権(ローン)をいつまでも追いかけられないという事情もあります。

 このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつけたほうが良いと判断する場合があるのです。  債務者にとってはありがたい話ですが、すべての債権者がはじめから借入金の圧縮に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律ではありません。  債務者の生活状況や収入・財産などを考慮して、あくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らないとご承知おきください。

 なお、病気で働けなくなった、リストラされてしまったなどの理由で、月々5千円・1万円といった支払いでも厳しい方は、自己破産を考える必要があるかもしれません。自己破産は、借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。借入金が住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしませんが、多重債務の方や生活再建の目処の立たない方はご相談ください。


Q4.競売で売られるのとどっちが得?


Q 任意売却の方が競売より高く売れると聞きましたが、本当ですか?  どちらにしても家を売却しなければならないのであれば、競売を待って、退去までののこり1年間をこのまま住み続けた方が得だと思うのですが、どうでしょうか?任意売却と競売の違いを教えてください。

A まず売却価格についてご説明します。  通常、競売になった物件は相場の約60%~70%程度の価格で落札されます。これは、競売物件が普通の物件と違って、落札者にとって以下のようなリスクがあるからです。

 1、明け渡されるまで内部を見ることができない。
 2、不法占有者がいるなど、立退きを巡ってトラブルになる可能性がある
 3、購入にあたって、銀行のローンがつきにくい

 しかし、任意売却ではこのようなことはありません。 買いたい人は、仲介する不動産屋さんからゆっくり説明を受けたり、内覧をしたり、普通の物件とほぼ同じ条件で買うことができます。
  だから、競売のように極端に安い価格で売り出す必要がないのです。
※ただし、早く買い手を見つけるためには、相場より少し安めに売りださなければなりません。

 たとえば、ローン残高:2000万円  時価(相場の価格):1500万円の場合

【任意売却なら】1300万円~1400万円程度で売却
  残債600~700万円は、今後月々1~2万円ずつ無理なく支払っていくことになります。

【競売なら】900万円~1050万円程度で売却
  残債950~1100万円はそのまま残り、今後どのように返済していくのか、ご自身で加入先と交渉しなければなりません。

 上記は一例ですが、競売より任意売却の方が経済的なメリットが高くなるケースがほとんどです。
 次に、退去までの期間についてですが、競売では競売開始通知が届いてから退去までに、通常1年ほど時間があります。一方、任意売却の場合は数カ月で退去となるのが普通です。
「たとえ任意売却の方が高く売れるとしても、引越し先で家賃を支払うことを考えれば半年間でも今の住まいにタダで住んだ方が得ではないのか?」と考えるのも当然の事でしょう。
 
 しかし現在、競売開始決定から実際に競売が行われるまでの期間が短かくなってきているので、必ずしも半年間住めるとは限りません。競売開始後に住み続けていても、たくさんの不動産業者が隣近所に聞き込みをしたりチラシを撒いたりするため、競売になったことが周囲に知られてしまいます。
 そして引越代など、さしあたって必要なお金を自分で用意しなければなりません。特に精神的な苦痛は想像以上で、ご相談いただく中でも「近所の家が競売になったのを見たことがあり、あんな思いだけはしたくないので任意売却をさせてほしい」とおっしゃる方が大勢いらっしゃいます。

 競売に比べて任意売却の場合は、売却後の残債を圧縮でき、ローン残債の月々の支払も生活状況に応じて相談に乗ってくれる場合がほとんどです。そのため、新生活へ向けての生活再建が容易になります。




Q5.任意売却でブラック掲載?


Q 任意売却をすると、自己破産と同じように、社会的に何か不利になるようなことはありますか?
また、ブラックリストに載るという噂を聞きましたが、本当ですか?

A 消費者金融などから借り入れがあって、そちらを数カ月にわたり延滞した場合は、個人信用情報に延滞の記録が残ります。
 任意売却になるということも、銀行の支払いがストップになっているので、個人信用情報には記載されます。いわゆるブラックです。この場合、5年間は新たにローンを組んだりカードを造ったりはできません。 それ以外の生活に支障をきたすことはありません。




Q6.債務整理と任意売却の違いは?


Q よく電車の中吊りなどで債務整理についての広告をみかけますが、任意売却も住宅ローンの債務の整理なのではないでしょうか?どこに相談していいのかわからないので、違いを教えてください。

A 債務整理とは、このままでは完済や支払いの継続が難しい場合、法律に則り、または、当事者との話し合いで、支払い方法を整理したり、債務を圧縮、または帳消しにすることを言います。一般的には、司法書士や弁護士に依頼します。

 一方、任意売却の場合は、住宅ローンが払えない状況で、住宅ローンの残債や、売却後の引越し費用についてなどの整理を、物件の売却によって行い、生活の再スタートを気持ち良い状態でむかえることです。
 カードローンや消費者金融などからの借り入れと住宅ローンがあり、全ての返済が滞りがち、または、支払いの見込みが立たない場合、任意売却で残った債務と他の借入を合算して借金を圧縮、または帳消しにすることができます。




Q7.離婚した元夫がローンを滞納。連帯保証人である私の支払い義務は?連帯保証人は変更したり辞めることはできる?


Q 家を夫名義にて3500万円で12年ほど前に購入しました。その後私は今から5年前に離婚をしました。その別れた元夫が消費者金融からの借金に加え、住宅ローン延滞をし、自己破産寸前とのことです。今は全く別のところに住んでいますが、連帯保証人になってしまっている以上、もし彼が自己破産をしても、残債は私が支払わなければならないのでしょうか?

A 厳しい答えになってしまいますが、あなたが連帯保証人であれば、元のご主人の借入の残額はあなたが支払っていかなければなりません。
 連帯保証は、夫婦間での約束ではなく、債権者(銀行等、ローンの借入先)との契約ですから、借入先の同意がなければ連帯保証人をやめることはできないのです。
 連帯保証人は借主と同じ責任を負っているので、離婚しても、相手が死亡した場合でも、返済の義務を免れることはできません。また、現在その家に住んでいるかどうかも関係ありません。

 そもそも、連帯保証人の責任は非常に重く、実質的には自分自身が借り入れをしているのと全く同じです。債権者(貸し手)は、いつでも連帯保証人に返済を請求することができ、請求がきたら連帯保証人は断ることができません。それだけでなく、「債務者(借り手)本人に先に請求してください」という権利さえありません。
 そして、債務がなくならない限り(借入を全て返済し終えない限り)、原則として連帯保証人をやめることはできません。

 大変厳しいようですが、連帯保証人というのはそれほど責任の重いものなのです。
とはいえ、どうしても連帯保証人を外れたい場合、方法が無いわけではありません。
 その方法は、主に次の2通りです。

 1、債権者(借入先)との話し合いで保証人を抜ける
 2、元ご主人にローンを借り換えてもらう

 1つ目は、債権者と話し合って連帯保証人をやめさせてもらう方法ですが、そもそも、もしもの時にはあなたが代わりにローンを払っていくという条件で貸してもらった住宅ローンですから、単にお願いしますと言うだけで簡単にやめさせてもらえるものではありません。
 承諾してもらうためには   ・代わりの連帯保証人を用意する
  ・別の不動産を担保として差し出す

 など、いわば代替案を示す必要があるのです。つまり「私は連帯保証人を外れますが代わりの人を連帯保証人にして(または、不動産を担保にして)、銀行が貸し付けたお金を取りはぐれることのないようにしますよ」と言って交渉するわけです。
 元ご主人の両親・兄弟などで一定の収入のある方に連帯保証人に代わってもらえるか担保として差し出してもらえる不動産があるかどうか、元ご主人側に確認・交渉してみるとよいでしょう。
 ただし、そうは言っても、あくまで債権者との話し合いの上での決定となりますので、代わりの連帯保証人や追加担保を用意しても100%連帯保証人を外れることができるとは限りません。

 2つ目はローンの借り換えです。代わりの連帯保証人が見つからない場合は、元ご主人にローンを組みなおしてもらうという方法です。ローンの残額を新しいローンに借り換えて、その際にあなた以外の別の連帯保証人を立ててもらうか、連帯保証人なしのローンにしてもらうのです。
 ただし、元ご主人の収入やその他の条件により、ローンの借り換えができない場合もあり、必ずしも確実な方法とは言えません。
 まして、元ご主人に多額の借金があったり、滞納があったりする場合は、借り換えのできる可能性はほとんどありません。

 いずれにせよ、返済が苦しくなったり、滞ってからでは、対応する手段がほとんどなくなります。
借入が膨らむ前に、連帯保証人の問題を解決しておくことが大事です。

■これから離婚される方は、後になって金銭トラブルにならないよう、連帯保証人・共同名義の問題を今のうちに解決しておきましょう。

 離婚時に共同名義の不動産をそのままにしておいたために、何年もたってからトラブルになる事例が増えています。
 中でも、もっとも典型的なのは、『離婚した元夫が知らない間にローンを滞納していた』、というケースです。
 何も知らずに子供たちと暮らしていたところへ、ある日突然競売開始決定通知が届き、びっくりして相談に来られる方もいらっしゃいます。
 新しい暮らしがすっかり落ち着いて、中には再婚されたり、お子さんが生まれたりした方もおられます。そんな中、元の配偶者が原因で金銭トラブルが起これば、新しいご家庭にまで問題が及ぶことになりかねません。




Q8.親子間売買のメリット、デメリットは?


Q 住宅ローンの支払いを滞納し、金融機関からこのままでは競売になってしまうと聞きました。そこで両親や家族、親戚に自宅を買ってもらい、住み続ける方法があると聞いたのですが、本当に可能なのでしょうか?
 メリットやデメリットを知りたいのですが。

A 当社に寄せられるご相談の中で、親子間売買のご相談はそれほど多くありません。 子供の結婚や新生活への影響、両親への負担を考えると、まったくの第三者に買い取ってもらう方がいいと考える方が多いからかもしれません。そこで親子間売買について、どのようなデメリットがあるのか?を挙げてみます。

■親子間売買のデメリット
 1、ほとんどの金融機関が親子間売買での融資を積極的に行っていない
 2、融資してくれる借入先はあっても金利は高めに設定されることが多い
 3、親子の場合、相続や贈与により売買よりも格安で不動産を取得できるはずなのになぜ費用がかかる売買を選択するのか納得しづらい点があり融資が通らない場合がある
 4、生前贈与になる可能性もありその場合は贈与税がかかる場合がある
 5、今後子供が結婚した時に新たなローンを組む可能性があるが、一度住宅ローンを組んでいるので組みにくいことが考えられる
 6、住宅ローンとは自己居住のための取得であるので、親だけが住む場合は原則に背くことになる
 7、引き受けてもらえる業者が少ない
 8、売買される価格が適正でない場合が多い

■親子間売買のメリット
 1、親子間の売買なので安心できる
 2、相続対策としても対応できる
 3、引越しせずに済み続けられる




Q9.管理費や修繕積立金の滞納分はどうなる?


Q 購入したマンションの住宅ローンを払えず任意売却を検討していますが、マンションの管理費や修繕積立金も滞納しています。この場合、任意売却可能でしょうか?
 また、任意売却できるとしたら、その際に同時に解決できますか?それとも、事前に払わなければなりませんか?

A ご質問頂いた状況でも任意売却は可能です。
 また、基本的には売却代金から滞納分の管理費は支払われるため、今無理に払う必要もありません。ご相談者の多くは、住宅ローンや固定資産税などの税金を滞納することよりも管理費や修繕積立金を滞納することの方が抵抗があるようです。
 管理組合の理事をされていたり、理事の方と親しくしていたりすると、管理費を滞納してはいけない、なんとか管理費だけは払っている、という方も多いのです。

「管理費を滞納すると裁判にかけられる」「管理組合に迷惑がかかるので同じマンションの住人の手前そういうわけにはいかない」などと周りの目を気にしてしまいます。ですが、任意売却するとなれば結局は売却代金から滞納分の管理費は支払われるため、今無理に払う必要はないのです。管理費の滞納があれば、ほとんどの任意売却業者は管理会社に売却についての連絡を入れます。売却が成立した際に、まとめてお支払いしますとお伝えすることで、きちんと支払いの約束ができ、管理会社としても処理しやすいというわけです。(管理費滞納が何年にもわたり高額になれば難しい場合もあります)

 支払の優先順位をつけるのであれば、管理費よりも固定資産税などの税金を最優先に支払ってください。税金の差し押さえがあるとそもそも売却ができないからです。滞納しても良いもの、滞納してはいけないものきちんと専門の担当者に判断してもらった上で進めるべきです。




Q10.一般媒介契約では真剣に販売活動を行ってくれない?


Q 任意売却を検討しており、銀行からは「一般媒介契約でも任意売却は可能」と聞きましたが、不動産会社に相談したところ一般媒介契約では応じられず専任媒介契約なら受けられるとのことでした。一般媒介契約で多数の不動産会社に依頼した方が売れやすいと思うのですが、専任媒介契約じゃないといけないのでしょうか?

A 不動産業者に売買の仲介を依頼する場合は、必ず「媒介契約」を結びます。媒介契約は宅地建物取引業法によって定められています。

 媒介契約には3つの種類があります。

1、専属専任媒介契約
 ・契約は1つの不動産会社のみ
 ・1週間に1度以上、売りぬ素に販売活動状況を報告する義務がある
 ・5営業日以内に不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務がある
 ・自分で買主を見つけることはできない(違約金が発生)

2、専任媒介契約
 ・契約は1つの不動産会社のみ
 ・2週間に1度以上、売主に販売活動状況を報告する義務がある
 ・7営業日以内に不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務がある
 ・自分で買主を見つけることができる

3、一般媒介契約
 ・同時に複数の不動産会社と契約することができる
 ・売主に販売活動状況を報告する義務はない
 ・不動産流通機構(通称レインズ)に登録する義務はない
 ・自分で買主を見つけることができる

では、任意売却の場合はどの媒介契約が良いのでしょうか?

 任意売却の場合は、下記の3つの理由から、専任契約または専属専任契約が一般的です。

(1)金融機関とのスムーズな交渉のため
 任意売却は、一般的な売却と違い、貸出先のローン会社や金融機関との話し合いが必要となりますので、交渉の窓口を一本化するという意味において、専任契約または専属専任契約が一般的です。

(2)個人情報管理のため
 任意売却は、借金や離婚など様々なご事情があり止む無くされる方も多いと思います。専任契約または専属専任契約の場合、そのような情報があちこちの不動産会社などに公開されることなく進めることができますので精神的負担も軽減されます。

(3)売却を一緒に進めるため
 一般媒介契約は、多数の不動産会社が情報を扱うため、お客様と情報共有が難しく、また、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性があります。任意売却の場合は普通の売買とは違い、債権者との調整、連絡が必ず必要になってくるため依頼する業者は1社に絞った方がやりとりがスムーズになります。

 これらからわかるように、任意売却は単なる不動産売買だけでなく、今後の生活なども含めて信頼して相談ができる会社を選んで、専属でお任せすることが成約の近道と言えます。




Q11.競売はチラシに載るの?


Q 競売になると、近所に競売物件のチラシということで配られ「競売になったということが知られてしまう」とよく言われていますが、どのように配られ、そしてどのような内容が書かれているのでしょうか?また、チラシを防ぐ方法はありませんか?

A 競売情報という業界誌やチラシを作成して、近隣にポスティングする業者がいます。時期としては、競売開始1カ月前です。競売物件情報が掲載されている不動産業界誌は別としても、ポスティングのチラシを配布されると、必ずご近所に知れ渡ってしまいます。

 そのことを考えると、任意売却は近隣に知れ渡ることなく、売却することが可能です。ご近所のことを考えられる場合は、一度任意売却の相談をすることを強くオススメします。




Q12.売却金の行き先について


Q 住宅ローンがかなりきつく、家の売却を考えていますが、残債と家の価値、我が家の貯金をふまえると、普通に売却することが不可能、という話を聞きました。普通に売却することは不可能なのでしょうか?
また、不可能であった場合は、わざわざ競売通知書を待って、任意売却にかけなければならないのでしょうか?

A 普通に住宅を売却する際は、「残債<貯蓄額+売却価格」でなければなりません。
「残債>貯蓄額+売却価格」の場合では、「借金>総資産(貯金+資産)」ということですから、ようは総資産を処分しても借金はなくならないということです。もちろん、普通に売却することはできません。普通に売却しても残債務については不足額を追い金しなければなりません。
 質問にあるように、残債をなくすためには、金融機関から債権譲渡(権利が移行)された、または委託(回収の依頼)された保証会社との残債務の交渉になります。

 多くの金融機関(公的な金融機関以外)は、残債務の債権を債権買取会社に破格の値段にて安く売却します。この債権を買い取れば、残債務はゼロになります。
 ただし、残った債務をどのように処理するかは金融機関が決めることなので、債務者が希望を申し入れることはできません。残債務が残る場合は、今後どのように支払いをしていくかが交渉の焦点になります。
 「絶対に残債が残る」と諦める前に一度ご相談ください。気持ちの良い解決への可能性を広げられることをオススメ致します。




Q13.自己破産を考えていますが、任意売却する意味はありますか?


Q 住宅ローンの延滞3カ月目と、消費者金融からの借り入れが400万円となり、恐らく競売にかけられることになりそうです。
 こんな状況ですので、最終的には自己破産になると思うのですが、このような場合でも任意売却をする意味はあるのでしょうか?  同じ結果になるなら、このまま競売にかけられた状態で自己破産をした方が楽だと思うのですが・・・。
どうせ取られてしまう家のためにジタバタするのはバカらしい気がします。

A 「自己破産をすれば自宅は処分されるのだから、わざわざ任意売却をする意味がない」というお考えは、ある意味では間違いではありません。
 自己破産する場合は不動産を持ち続けることは不可能なので、ご自宅が人手に渡ってしまうという意味では任意売却も競売も違いはありません。
 しかし、だからと言って任意売却する意味がないかと言えば、そうではありません。

 自己破産も任意売却もケースバイケースなので、一概に断言することは難しいですが、自己破産の前に任意売却することには、一般的に次のようなメリットがあります。

■金銭面でのメリット

(1)破産にかかる費用が安い
 自己破産には、「同時廃止」と「管財事件」の2種類があり、破産する人に資産がある場合は「管財事件」、ない場合は「同時廃止」となります。
 
【同時廃止】
 手続きが早い。費用が3万円程度と安い。

【管財事件】
 手続きに時間がかかる。最低50万円の予納金(管財人費用)がかかる上、代理人(弁護士)への費用も別途必要。

 財産(この場合は自宅)を持っている方が破産する時は、原則として管財事件となりますが、経済的に困っている状況の方にとって、50万円以上もの費用を用意することは並大抵ではありません。  自宅を売却し、資産がない状態になってから自己破産をする方が良いと言われるのはこのためです。
 ※ただし、状況によっては、住宅を持ったまま自己破産する方が有利な場合もあります。詳しくはご 相談ください。

(2)引越代など、当面の再出発資金を捻出できる
 任意売却をせず競売となった場合は、立退き費用などは出してもらえません。

(3)売却手数料の持ち出し負担はありません
 任意売却の場合、不動産の売却にかかる手数料は売却代金の中から支払われるため、持ち出し負担が必要になることはありません。

■時間面でのメリット
(1)自己破産手続きが完了するまでの時間が短い  時間の面でも、自己破産の前に任意売却をしておく方が有利と言えます。上に述べた通り、任意売却後に自己破産する場合は原則として「同時廃止」となり、財産を持ったまま自己破産する場合(管財事件)より、手続きにかかる時間が短かくて済みます。
 同時廃止の場合、申し立てをしてから3カ月程度で手続きが終了し、およそ半年程度で面積の決定がなされます。これに対し、管財事件の場合は、自己破産を申請してから手続きが終わるまでに少なくとも1年以上かかるのが普通です。

(2)引越の時期を相談できる
 任意売却の場合は、買主の方と相談して、ご自宅の引越しの時期をある程度調整することができます。 これに対し、競売になった場合は、希望を聞いてもらうことはできません。裁判所から明け渡し命令で即時退去を求められることもあります。

■精神面でのメリット
 競売にかけられた場合、その情報は裁判所の公報に載り、たくさんの不動産業者がご自宅を下見に来ます。見るからに業者とわかる人達が近所で聞き込みを行うので、あなたの家が競売にかけられていることはあっという間に近所に知れ渡ってしまいます。
 そのため、立退きまでの数カ月間、ご本人はもちろん、ご家族が好奇の目にさらされ肩身の狭い思いをすることになります。これに対し、任意売却の場合は、見た目には通常の売却と何ら変わりません。ご近所の目には普通の引越しに見えます。

■保証人への影響
 奥様やご両親、お子様などが住宅ローンの連帯保証人になっていませんか?
自己破産すると、保証人には必ず迷惑がかかります。
 自己破産し免責を受ければ、破産した本人は全ての借り入れを免れられますが、代わりに保証人が債務(借入)を返済しなければなりません。しかも、この場合、連帯保証人には一括返済の請求がなされることになります。そのため、連帯保証人の方も支払不能となることがほとんどで、その方まで自己破産しなければならなくなる場合もあります。

 このため、お借入が住宅ローンのみの方には、原則として自己破産はオススメできません。多重債務の方でも、債務を圧縮して無理のない範囲で返済を続けることはできないかどうかなど、あらゆる可能性を検討するべきです。

 任意売却をした場合でも、連帯保証人の方のご負担を100%回避できるわけではありませんが、事前に話し合って、できるだけご負担のかからないよう取り計らうことができます。



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