任意売却の重要事項

リスクを知り、トラブルを回避する為の重要事項
　ほとんどのケースにおいて任意売却は競売よりメリットが高いといえますが、近ごろは良い面ばかりが強調されすぎているために、後でトラブルになるケースが増えています。
　任意売却をする際の重要事項を予め知っておけば、そういったトラブルを回避できます。

■事前に知っておきたい任意売却に関する誤解
・引越代はほとんどの場合は受け取れますが、法律的に「もらう権利」があるのではありません。
・多額の引越代をちらつかせるなど、甘い言葉で勧誘する悪質な業者が増えています。
・いわゆる「ブラックリスト」には載ります。
・不動産を売却しても、残ったローンが支払わなくてもいいということではありません。
・最良の策を行っても「100％、絶対に」任意売却できるとは限りません。

　これらの思い込みや、誤った情報が原因で、後に「こんなはずではなかった」とトラブルになることが増えています。
ここでは下記にて、詳しい解説をご説明させていただきます。

引越代について

　ほとんどのケースで２０万円～５０万円程度の引越代は捻出できていますが、「債権者（借入先）が引越代を必ず渡さなければならない」と法律で決まっているわけではありません。（これは任意売却でも競売でも同じです）
　引越代がもらえるのは、「ローンに困っている人は、手元にまとまった資金をお持ちでなく、お困りだろう」という債権者の判断で、スムーズに引っ越してもらえるようにするための配慮です。<ですから、「●●円もらえないなら、出ていきません」などと言って強硬に交渉することはできません。
また、常識の範囲を超える金額を引越代として受け取ることもできません。

引越代をめぐるトラブル

　「必ず引越代１００万円お渡しします」などの甘い文句で契約を迫り、実際には相談者の不利になる契約を結ぶなど、悪質な業者が一部存在するようです。
　任意売却がそれほど多くなかった時代には１００万円程度の引越代が出たこともありますが、現在では住宅の任意売却でそのような高額を受け取れることはまずありません。
「引越代」は、買主様が好意で用意してくださるものとご理解ください。

任売却後の残債務について

　”うますぎる話”にはご注意ください。
お借入の返済について、契約欲しさに不正確な返答をする業者が、残念ながら一部にいるようです。

・任意売却後は、残債務の請求がなくなります。（払う必要がありません）
・滞納しても、連帯保証人にまで追求が及ぶことはありません。

　上記の二つはどちらも誤りです。甘い言葉に騙されないようご注意ください。

残債務の請求について

　任意売却を行った後の残債務（住宅ローンの残高－売却価格＝残債務）は免責されるわけではありません。この先も、少しずつ返済を続けなければなりません。 　もちろん、住宅ローンの返済が難しくなって売却に至ったという経緯は、債権者（借入先）にも理解してもらえます。
　ですから、月々１万円とか２万円ずつといった、生活状況に応じて無理のない範囲で返済を続けることは、話し合えばほとんどのケースで認めてもらえます。
　しかし、だからと言って、返済をしなくていいということではありません。今後の生活への不安を少しでも和らげていただく意味で、「無理なさらなくていいですよ」と言うことはありますが、安易に「返す必要はありません」と言い切るのは正しくありません。

連帯保証人について

　連帯保証人は、債務者（ローンの名義人）本人と同等の責任を負っています。 債権者（貸し手）は、いつでも連帯保証人に返済を請求することができます。「いつでも」と言うのは、ローン名義人本人が滞納などをしていなくても請求できるということです。
　極端な話をすれば、滞納があろうと無かろうと、貸し手は今月分のローンの返済を名義人本人に請求しても構わないし、連帯保証人にも請求しても構わないのです。
　もちろん、これは法的・論理的に可能だというだけで、現実にこのような請求が行われることはほとんどありませんが、覚えておいて頂きたいのは、連帯保証人の責任は本人と同じであり、いつ請求されても文句は言えない（催告の抗弁権が無い）立場だということです。
　したがって、ローンを滞納すれば、必ず連帯保証人に迷惑はかかります。離婚をしていても、連帯保証人の立場は変わりません。

ブラックリストについて

　任意売却をすると、数カ月間住宅ローンの支払いを滞納することになるので、いわゆる「ブラックリスト」の状態になります。
　俗に「ブラックリストに載る」という言い方をしますが、実は「ブラックリスト」というリストは存在しません。「個人信用情報」と呼ばれるローンやクレジットの利用履歴の記録があり、滞納を続けると、「事故情報」として登録されてしまうのです。
　一般的に「ブラックリストに載る」と言われているのは、この状態のことです。
個人信用情報に事故が登録されると、その後５～７年間くらいは新たなローンを借りられなくなります。

任意売却専門を名乗る悪質な業者にご注意下さい

　ローンの返済に困っている人の焦る気持ちに付け込んで、不動産を転売目的で不当に安く買い叩こうとする悪質な業者が増えています。
　このような業者は、「親切な専門家」の顔をしてやってきます。本当に親身になってくれる業者と見分けがつきにくいかもしれませんが、「話がうますぎる」と思ったらお気を付け下さい。
　そして、わからないことを納得いくまでとことん質問してみてください。