不動産投資の利回りとは？計算方法をご紹介

株や投資信託などさまざまある投資の一つに、不動産投資があります。
このような不動産投資を考えるときに、どのように考えてプラスにするのが良いでしょうか。
その不動産投資における利回りには種類があり、計算方法があります。
この利回りや計算方法について、くわしくご紹介します。

不動産投資における利回りとは

利回りとは、投資した金額にたいして得ることができる見込み収益割合のことをいいます。
このなかでも不動産の利回りには、表面利回りと実質利回りの2つあります。
そして表面利回りとは、年間の家賃で得ることができる収入を購入した価格で割ったもので、簡単に計算することができますが、そのほかにかかる費用は考えていないため、満室を想定した見込み収益になります。
そのため必ず得ることができる家賃収入ではないため、注意が必要です。
また実質利回りとは固定資産税や管理費、保険料や修繕積立など不動産を運営するなかでかかる費用についても考えて計算されます。
しかし実質利回りは流動的なもののため、空室があった場合に家賃収入はなくなり、どんな建築物であっても老朽化していきます。
そのため維持費がかかったり経費についても毎年変わるので、表面利回りと比較すると正しい計算がしにくい点があります。
そのほかに考えられる経費として消耗品費、通信費、交際費、水光熱費などがあります。
そして、多くの広告で使用されているものは、表面利回りで掲載されていることが多いです。

利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は、年間の家賃収入を合算したものを物件価格で割ったものに100をかけます。
そして実質利回りの計算は、年間家賃収入から諸経費を引いたものを物件価格で割ったものに100をかけて出します。
この際、諸経費には管理費や固定資産税などで物件価格は物件を購入した際の価格と、そのときにかかった諸経費を合わせたものです。
また、マンションの表面利回りを計算する方法として家賃収入と物件価格のみで計算しますが、分子に年間の家賃収入、分母にマンションなどの物件価格を入れ、このときの家賃収入は満室の時の数字を使います。
たとえば、部屋が10室あり家賃が6万円物件価格が1億円の場合の表面利回りは、6万円×10室×12か月で年間の家賃収入になり、720万円÷1億円×100で7.2％です。
そして諸経費が150万円、購入したときの諸経費が200万円かかった場合の実質利回りは、（720万円ー150万円）÷（1億円＋200万円）で4.75％となります。

まとめ

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、表面利回りは年間家賃収入を購入した価格で割り出します。
そして実質利回りは、管理費などの諸経費も含めて計算されるものです。
それぞれの計算方法は、年間家賃収入と物件価格を使い計算します。
これらの知識を身につけておくことで、不動産投資のトラブルを未然に防ぐことができます。
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