不動産投資で利益が出る仕組み！インカムゲインとキャピタルゲインとは？

資産運用で得られるリターン（利益）には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインが 預金利息や配当金など 継続的に受け取れる収益であるのに対し、キャピタルゲインは 保有する資産を売却することによって得られる売却益を指します。
ここでは不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて、解説します。

不動産投資で利益を生む仕組み①インカムゲインとは？

不動産投資におけるインカムゲインとは家賃収入を意味します。
具体的には、マンションなどの不動産を購入し 他人に貸すことで得られる収入のことです。
物件を購入するにはローンの利用が一般的ですが、ローンの返済には家賃収入を充てることができ、完済後は家賃がそのまま収入となります。
ただし、経費として管理費、修繕積立金や保険料、固定資産税・都市計画税などがかかるので、収支計画が必須です。
しかし、家賃は定期的に得られる収入になるため、これから不動産投資を始める方にはおすすめの方法です。
不動産を持ち続けることで 安定した家賃収入を得られるだけでなく、老後の資産にもなるでしょう。

不動産投資で利益を生む仕組み②キャピタルゲインとは？

キャピタルゲインとは、保有不動産を売買することで得られる利益を得ることをいいます。
購入価格より高く売却して大きな利益を得ることを目的としますが、不動産自体の価格が下がって損失が出るリスクもあります。
そのため、キャピタルゲインを目的とした不動産投資をおこなうには、購入価格の見極めが重要です。
割安な価格で購入し、その後価格が上昇したときに売却できる物件の例は以下のとおりです。

●価格が上がりやすい地域にある物件
今後の人口増加が見込まれる地域や、新しく駅や大学ができるなど、そのエリアの活性化につながるようなことが予定されている場合、地価や物件の市場価格が上がりやすいです。

●割安な物件
市場価格よりも安い価格で購入できれば、比較的早い時期の売却も可能です。
たとえば、相場では2,000万円の物件を、売主が早く現金化したいなどの事情から1,600万円で購入できるようなケースでは、相場の価格で売却することにより400万円のキャピタルゲインを得ることができます。

不動産投資で利益を生む仕組み③それぞれのメリットは？

インカムゲインのメリットは、安定した収入を得られることです。
大きな収益は得られなくても、入居者がいる限り定期的な家賃収入が見込めます。
ローリスク・ローリターン型の投資といえ、利回りは数%～8%程度です。
一方、デメリットとしては空室リスクがあげられます。
「空室＝収入の減少」につながるため、安定した家賃収入を得るためには、空室が発生しにくい物件を選びましょう。
キャピタルゲインのメリットは、インカムゲインと比べて大きな収益が見込めることです。
特に不動産の場合、投資額の数倍になるケースもあります。
その反面、デメリットとして元本割れリスクや地価の下落や人口減少などによって物件価値が下落し、大きな損失を被る可能性があります。
ハイリスク・ハイリターン型投資であることを知っておきましょう。

まとめ

インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも効果的な投資方法ですが、「安定したインカムゲインを取得しながら、将来的に価格が上昇してきたときに売却する」という、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせた方法もあります。
相場の動向に応じて柔軟に対応しながら 不動産投資をおこないましょう。
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