不動産投資でサブリースの仕組みやメリットとポイントについて

不動産投資におけるサブリース契約は、オーナーにもメリットが多い管理方法です。
不動産投資をおこなううえでサブリース契約に関する知識は、把握しておく必要があるでしょう。
覚えておきたいサブリースの仕組みやメリット、気を付けるべきポイントなどについてご案内します。

不動産投資のサブリースとは？仕組みとメリットをご紹介

不動産投資のサブリースとは

サブリースとは転貸業者（管理会社）が、オーナーから賃貸物件を一括で借り上げて入居者に貸し出し、家賃を保証する仕組みです。
通常の賃貸借契約と違うのは、オーナーと入居者の間に転貸業者（管理会社）が入って契約がおこなわれる点です。
オーナーは入居率に関わらず、一定の家賃保証がされ、入退居や家賃の集金などの業務をおこなわずにすみます。
また転貸業者（管理会社）は不動産を借り上げた貸借人のため、オーナーに支払うのは賃料となります。

サブリースのメリット

サブリースのメリットには以下のようなものがあります。

●管理業務は転貸業者（管理会社）がおこなう
●一定の家賃が保証され安定した収入が入る
●広告料や原状回復費の負担が軽くなる
●相続税の対策にもなる

不動産投資でのサブリース契約時のチェックポイントをご紹介

安定した収入が得られるサブリースですが、契約書に明記される借地借家法上の3つのリスクが存在しているため、注意が必要です。

転貸業者（管理会社）からの解約の可能性

サブリース契約の場合、借地借家法ではアパートを借り上げることになる転貸業者が保護されています。
契約書に規定が載っていれば、サブリースを結んだ転貸業者（管理会社）から、解約が可能です。
サブリースの賃料の値下げ交渉が決裂し、契約を解消するケースが、もっとも多いです。

賃料の減額の可能性

家賃保証は80～90％が相場のため、物件の利回り（投資効率）は賃貸借契約との比較では低くなります。
また家賃の見直しが2年ごとにおこなわれ、ほとんどの賃料が下がってしまい、トラブルの原因になっています。

オーナー側からの解約は正当事由が必要

オーナーと転貸業者（管理会社）の間で成立した賃貸借契約では、借主である転貸業者が保護されます。
オーナーは転貸業者（管理会社）の同意が得られない解約は、正当な理由がなければ成立しません。
また、高額な違約金が発生する場合もあります。

免責期間にも注意が必要

入居者が退去した後に一時的に空室となった期間の間は、賃料を支払わなくて良いのが免責期間です。
免責期間の間（1か月～半年程度）は、転貸業者（管理会社）は家賃保証しません。

まとめ

不動産投資において家賃を保証し、入退去や家賃の集金などの業務をおこなわずにすむサブリース契約は、メリットのある方法です。
その反面、賃貸借法で保護された転貸業者（管理会社）に対して、賃料の減額や免責期間、解約について不利になるポイントもあります。
サブリース契約を結ぶ前に、メリットと注意点に気を付けて検討してみてください。
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