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土地に対して決められている建ぺい率や容積率とは?

カテゴリ:不動産購入

土地に対して決められている建ぺい率や容積率とは?

一戸建てを建てるときに建ぺい率や容積率の関係で、思うような間取りの家が建てられないという話を聞いたことはありませんか。
建ぺい率や容積率は建築基準法によるものであり、守らなければいけません。
建ぺい率や容積率とはどういうもので、なぜ制限が必要なのか見ていきましょう。

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土地に建物を建てる面積を決める建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積のうち建築面積が占める割合のことです。
建ぺい率は用途地域によって割合が違います。
建ぺい率が100%だと敷地内いっぱいに建物が建てられますが、防災や風通しを考慮して地域に見合った建ぺい率が建築基準法によって決まっています。
防災や風通しを考慮するのであれば、100%の建ぺい率である地域はないように感じますが、駅周辺の商業地域では建ぺい率100%の場所があります。
また、商業地域では隣の家にかかる日影に関する規制がないことから、隣接する建物同士がくっつくように建てることが可能です。
一戸建てが中心に建つ住宅地では、建ぺい率を50%とするところが多いので、土地を有効利用できないように感じますが、ゆったりして良いと評価することもできます。

土地に対して床面積を決める容積率

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
延べ床面積とは、すべての階の床面積を合計したもので、容積率によって敷地面積に対し何階建ての建物が建てられるかが決まります。
建ぺい率が平面的な広さを制限するのに対して、容積率は3次元空間の制限をします。
容積率の制限をするのは、人口をコントロールしたいからです。
建物を建てる地域の下水や道路などのインフラ整備の状態に合わせて容積率を決めることで建物空間をある程度制限し、人口を抑えることを目的としています。

土地の面積に対する建ぺい率と容積率の緩和規定について

家を建てるには土地の敷地面積に対して、建ぺい率と容積率という制限のなかで設計する必要があることがわかりました。
そのため、想定していたよりも狭い家になってしまうこともあるでしょう。
そういった場合、建ぺい率や容積率の緩和規定を利用して居住空間を広げることができます。

建ぺい率の緩和規定の適用条件

下記条件に合致する場合、建ぺい率に10%を加算できます。

●2つの道路に挟まれた土地
●2つの道路の角にある土地
●防火地域内に、耐火建築物か延焼防止建築物を建てる場合
●準防火地域内に、耐火建築物、延焼防止建築物、準耐火建築物、準延焼防止建築物、を建てる場合

容積率の緩和規定の適用条件

ロフトや屋根裏部屋は高さを140cm以下にして、直下の床面積の2分の1まで容積率の計算から除外できます。
地下室は、住宅の床面積の3分の1まで容積率の計算から除外できます。
建物内に車庫やガレージを作るときは、建物の床面積の5分の1まで容積率の計算から除外できます。
道幅が15m以上の道路から分岐した道路に接する土地に家をたてるときは、容積率の緩和特例が適用されます。

まとめ

建ぺい率や容積率について解説しました。
建ぺい率とは、敷地面積のうち建築面積が占める割合のことであり、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
建ぺい率と容積率を守りながら、少しでも家の居住スペースを広くするには、緩和規定をうまく利用しましょう。
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加藤 良一

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