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不動産を売る際は、「そのような過去がある家には住みたくない」と感じるような心理的瑕疵についても告知しなければなりません。
告知義務を怠ればさまざまなトラブルに発展するため、事前に心理的瑕疵物件を売却する際の扱い方について把握しておくことが大切です。
そこで今回は、心理的瑕疵の内容や物件の価値に与える影響、告知義務についてご紹介します。
不動産売却における心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）とは、心理的に住みたくないと感じる特徴や過去を持った物件のことです。
壁紙が変色しているなどの視覚的な問題、設備が故障しているなどの使用上の障害や物理的な問題は含まれません。
たとえば前回の入居者が自殺した部屋や殺人事件の起きた部屋のような、心理的に敬遠されやすい問題を抱えていることが特徴です。
ほかにもベランダから見える場所に墓地がある場合、近所に反社会的組織の事務所がある場合なども当てはまります。
このような事情を抱えた物件を売却する際、売主は買主に対して告知しなければなりません。
心理的瑕疵が売却したい不動産に与える影響とは？
売りたいと考えている不動産に心理的瑕疵がある場合、価値が下がってしまう点に注意が必要です。
物件そのもの、もしくは周辺に多くの人が住みたくないと感じる理由がある場合、何も問題を抱えていない物件に比べて購入希望者があらわれにくいデメリットがあります。
そのため相場よりも価格を下げることによって、成約率を上げる必要性があります。
ただし心理的瑕疵の内容によって価値の下がり方は変わるため、金額の決め方がわからない場合は、不動産会社の担当者や不動産鑑定士などに相談するのもおすすめです。
とくに事件現場となったことが原因で、死亡した人の体液が染み付いている場合などは物理的な瑕疵も加わることになり、相場よりも金額を下げないと売却しにくい可能性が高まります。
心理的瑕疵付き不動産を売却する場合の告知義務について
心理的瑕疵物件を売却する際は買主に対する告知義務が発生し、怠れば契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約の解除を求められる可能性があります。
物件の抱える事情について重要事項説明書や契約書上でしっかりと伝えたうえで、購入する意思を確認しなければなりません。
とくに自殺や殺人など、事件性のある内容については告知義務を怠ってはいけません。
一方、住んでいた人が歳を重ねたり病気をしたりしたなどの理由で自然死したケースは、心理的瑕疵物件に含まれないとされています。
ただし、遺体を発見するまでに時間がかかってしまい、部屋に異臭が染み付いてしまっている場合などは、価値が下がりやすい点に注意が必要です。
まとめ
心理的瑕疵物件は不動産の価値が下がるなどの影響があり、告知義務を怠れば買主とのトラブルに発展してしまいます。
告知する方法やタイミングのほかに、正しい金額設定についてもしっかり検討したうえで売却準備を進めましょう。
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