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不動産会社の「仲介業務」とは?

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不動産会社の「仲介業務」とは?

カテゴリ:Q&A


 不動産の売却・購入・賃貸募集などを行うのは、不動産会社に仲介の依頼をするのが一般的です。 昨今、インターネットの普及から情報も多数開示されており、仲介手数料がもったいないから自分でもやってみたいという方も増えています。

 実際、昔から賃貸の募集に関しては戸数が少数であったり、月極駐車場などについては、ご自身でされている方も多いですし、手間ではありますが、会社勤めの方でも片手間でできる範疇だと思います。

 ですが、それが不動産の売却・購入となってくると全く内容が異なってきますので難しくなってきます。最近では弊社紹介ローンではなく、ご自身で住宅ローン審査を出されて進める方も多くなってきていますが、購入が銀行ローンの利用となると不動産業者を介入して「重要事項説明書」「売買契約書」を作成するように言われることがほとんどですので、ここでどうしても不動産会社を利用することとなります。  実際、売買契約書はご自身や弁護士さんでも作成はできると思いますが、「重要事項説明書」に関しては簡単にとはいきません。

ここでは、不動産会社が販売から契約、そして引渡しにかけてどのような業務を行っているかご説明します。


《3通りの媒介契約の違いとは?》記事はコチラをクリック




物件の査定


 周辺の販売物件や周辺の成約事例から算出して、成約できる可能性の高い価格設定をご提示します。価格そのものは売主様が自由に決めることができますが、相場から大きく離れれば離れるほど成約の可能性は低くなってしまいます。また最近ではインターネットで一斉査定が気軽にできるようになりましたが、地元ではない業者も参入してますので、地域の特色もわからないままただ表面上の相場や、根拠もなく高い査定を出す業者もいる為、信憑性にかけますので、まずは参考に程度でお考え下さい。そこから絞って、信頼のできそうな不動産会社数社に訪問査定をご依頼されることをお勧めします。



物件の調査


まず物件の権利関係の調査と、物件の土地建物に関しての調査を行います。

●権利関係については、相続が発生していないか、抵当権や根抵当権が設定されていないか、差押などが入っていないかなど、売却にあたって障害となる権利が解除できるかどうかを調査していきます。特に、大阪ベイエリアでは元々大阪市の土地の払い下げを受けているケースが多々ありますので、「買い戻し特約」といわれるものが設定されていることがあります。また気が付けば、住民税や固定資産税等の払い忘れによる大阪市からの「差押」が設定されていることも見受けられます。

これらの権利関係が無事解除でき、買主様に引渡しできる状態にあるかを調査いたします。


●土地建物に関しての調査については、物件が再建築可能か否かが重要な点で価格にも影響してくる項目ですので、建築基準法や法令上の制限などの調査をまず行います。

・昭和~平成初期に建築された物件に関しては、建ぺい率、容積率が大幅にオーバーして建築されているものが多いのですが、こちらに関しては住宅ローンを組む際に、対応している銀行も多数ありますので、価格には影響しない、もしくは多少の影響で済むケースがほとんどです。

・問題は再建築できないというケースです。

 こちらに関しても、昭和~平成初期の物件に多いのですが、一見問題ないように見える土地が再建築できないこととなっている場合があります。そうなると銀行に担保としては見てもらえません。 これに関しては当時の分譲の仕方などに問題があるのですが、今となってはどうも出来ないというのが実際のところです。こういった土地の場合は、当時は住宅ローンも組めていたと思いますが、今は基本的にはほとんど銀行が取り組んでもらえません。取組んでもらえたとしても相当な自己資金が必要になったりと難易度は高めです。そうなると購入者が限られてきますので、価格に大きな影響を受けることになります。

※但し、状況によっては行政に相談の上で、ある一定の条件付きにはなりますが、再建築を認めてもらえることがあります。そういったことを知らない、もしくは面倒に思う業者さんもいますので、そういった知識や経験のある不動産業者へお任せください。



物件の販売活動


売主様に価格設定していただき、不動産会社との媒介契約を締結すればいよいよ販売活動のスタートです。

基本的には、不動産ポータルサイトやチラシに掲載、空家であればオープンハウスなど売主様と相談の上で販売活動を行っていきます。他に不動産業者だけが閲覧できるレインズといわれるものに登録掲載します。今では掲載するだけでなく、写真の撮り方や掲載方法なども反響に反響につながる重要なポイントです。また弊社は地元密着で長年営業をしてきましたので、待機中のお客様にお声かけさせていただき、そのお客様だけで成約するといったケースもよくあります。

ですが、主体は不動産ポータルに掲載をして反響を獲得してご案内というのがメインとなってきますので、ご依頼する業者様の掲載状況や内容を見て、よりいいように見える努力をしている不動産業者にお任せすることをお勧めします。

※販売価格については販売開始後に変更することは可能です。

※媒介契約については別の記事で触れていきます。



物件のご案内


ご依頼の不動産業者直接もしくは、ご依頼の不動産業者経由で他の不動産業者からお客様のご案内が入ります。基本的に売主様に直接していただくことはありませんが、部屋をできる範囲で片づけておいていただくことが好印象につながります。また地域のリアルな情報やゴミ収集などを聞かれることもありますのでその時はご協力お願いします。また売主様の売り込みたい点がございましたら、事前に営業担当にお伝えください。適度なタイミングでそのお話もさせていただきます。

※その場で直接、売主様と買手側との交渉が行われることはありませんので、ご安心ください。



引渡し条件や交渉等の取り纏め


物件ご案内後、気に入っていただければ、購入の条件等の打ち合わせや、詳細のご説明(特にマイナス面・ウイークポイントはこの時点で買主様には重々ご理解いただくようにします)、住宅ローン審査の提出などを行います。住宅ローンの審査が無事承認となれば、次に売主様と買主様希望の引渡し時期のご相談や、時折価格交渉などがあります。後のトラブルを防ぐため、そのあたりの内容をしっかりと取り纏めていきます。



物件の売買契約書・重要事項説明書の作成


すべてが決定しましたら、商談時の条件や内容などを踏まえて、売買契約書・重要事項説明書を作成していきます。基本的に重要事項説明は買主様へ行う義務がある説明ですが、近年では万一にそなえて売主様にもご同席いただき聞いていただくのが通例となってきています。



物件の引渡し


契約後約1か月~2か月で引渡しが行われます。

この間、買主様は住宅ローンの手続きやリフォームなどがある方はその手配などの準備があります。 売主様は引越しのご準備や荷物の処分や、住宅ローンのある方は銀行の手続きなどの準備があり、その両方のサポートを行います。固定資産税や管理費などについては、引渡し日でもって日割り清算します。



物件引渡し後のトラブル対応


万全に備えて取引は行いますが、それでもトラブルが起きてしまうことはあります。その際にもサポートさせていただきます。




私たちセンチュリー21不動産情報センター では、大阪市港区、大正区、此花区、西淀川区、西区、南港エリアを中心に、不動産の売買についてご相談を承っております。住宅ローンや相続・空家・借地などのお悩みもお気軽にご相談ください。


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