農地は売却しづらく難しい？売却方法と費用について

農地の売却を検討している方にとって、農地の売却はさまざまな制限が多く売却しづらいという現実があります。
しかし、農業をする方がいないまま放置され続けた農地は、害虫や害獣の被害で荒れたままの状態となり固定資産税もあがってしまいます。
ではなぜ、農地の売却はしづらいのでしょうか？
ここでは、農地の売却を検討している方に向けて、売却する方法と売却にかかる費用についてご説明いたします。

農地の売却がしづらい厳しい制限である農地法とは？

農地の用途は「耕作」と決められており、農地法によってさまざまな制限が設けられています。
農地法によって農地として売却する場合にも農地法第3条の所有権移転許可や、農地以外で売却をおこなう場合には農地法第5条の転用許可が必要となります。
また農地の売却は、農地としてそのまま売却するほうが売却価格は高くなります。
しかし、10年以内に市街化が検討されている区域や、すでに市街化区域内であった場合は、農業委員会への届け出で売却が可能となる場合があります。
農地転用以外での売却を希望されている場合は、すでに市街化区域内か、また市街化計画区域内でないかなどを調べておくと良いでしょう。

農地を売却するためにクリアすべき条件と方法とは？

農地の売却は、農地として売却する方法と転用する方法に分かれます。
農地として売却をおこなう場合、以下の条件を満たす売却先ではないと、売却が認められません。

●農地として50アール以上を所有し、全ての農地で農業を営んでいること
●農業を継続できる人材や機材が確保できていること

農地を転用して売却をおこなう場合は、農地の地目の変更が必要です。
地目変更には、立地基準と一般基準という、2つの基準審査をクリアしなければなりません。
立地基準には甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の4つがあり、原則許可がおりるのが第3種農地です。
また第2種農地は、市街地発展の可能性があること、駅から500ｍ以内の場所にあることで許可の出る可能性があります。
甲種農地、第1種農地は大規模であったり、農業に適した優良農地であることから許可はおりません。
立地基準がクリアになれば、一般基準をクリアする必要があります。
クリアするには、転用する目的、建物の種類、使用目的と、事業をおこなう場合には運用の計画性も明確に提示する必要があります。

農地売却にかかる税金とその他の費用とは？

農地売却は、農地転用の初期費用として行政書士にかかる費用のほかに、売却価格に応じた仲介手数料や税金などの費用が発生します。
農地売却にかかる仲介手数料は、売却価格×3％+6万円+消費税が上限です。
また主な税金は次のとおりです。

●印紙税
●登録免許税
●譲渡所得税
●復興特別所得税

まとめ

農地売却も、収益を得る前にまとまった金額が必要となります。
また、通常の不動産売却よりも買い手を見つけることや、手続きが複雑です。
農地の売却について悩んだときは、まず不動産会社に相談しましょう。
私たちセンチュリー21不動産情報センター では、大阪市港区、大阪市大正区、大阪市此花区、大阪市西淀川区エリアを中心に、不動産の売買についてご相談を承っております。
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