不動産売却時における減価償却費とは？計算方法や注意点も解説

マンションなどの不動産を売却した場合に、どういう点に気を付けるべきかで悩んでいる方が多いでしょう。
サラリーマンにとってはあまりなじみのない言葉かもしれません。
不動産の売却益が出たら、確定申告が必要ですが、その作成に必要なのが減価償却費です。
ここでは、減価償却費とは何か、その計算方法や注意点などについて解説します。

不動産売却における減価償却費とは

減価償却費とは、建物などの固定資産は長年使用していくことで価値が減少するため、取得費用を一定年数にわけて必要経費にするものです。
建物の劣化を表す費用で、購入費用を一括で費用化することは認められません。
損益のバランスを取り、事業経営を適正にとらえることが目的です。
土地は価値の減少がないため対象外となります。
その計算は、売主本人が売却した翌年の確定申告までにおこないます。
経費を継続的に増やすことで一定の節税効果が得られ、経費削減を進めることができます。

不動産売却における減価償却費の計算方法

方法としては、毎年一定額を償却する定額法と毎年同じ割合を償却する定率法の2種類があります。
平成28年度の法改正以降は、新築の不動産に関しては定額法のみ認められることになりました。
算定式は、建物購入代金×0.9×償却率×経過年数となります。
ここで、償却率は建物の残存耐用年数を求め、国税庁が定める償却率にあてはめます。
経過年数は、購入から売却までの年数を指し、6か月未満の端数は切り捨てます。
不動産売却に対する譲渡所得がプラスの場合に確定申告が必要です。
上記の式の結果を利用して課税譲渡所得を求めます。
算定式は、譲渡価額－（譲渡費用＋取得費）となります。
譲渡費用は、売却時の仲介手数料や売買契約書に使った印紙税などです。
取得費は不動産購入価額、仲介手数料や税金を含みます。

減価償却費の注意点

確定申告を適正におこなうために注意する点は次のとおりです。

取得費が不明の場合は概算取得費を適用

売却価格の5％を取得費として計上することが可能です。

譲渡損失がある場合、源泉徴収税額の還付を受けられる

不動産取引による譲渡損失は給与所得、事業所得などと合算して差し引くことが認められています。
このことを損益通算といいます。

減価償却した建物を売った場合は譲渡所得税が高くなることも

譲渡所得は償却してきた累計額を取得価額から差し引く必要があります。
減価償却費が大きいと譲渡所得税が高くなる可能性があるので、売却する際のチェックが必要です。

まとめ

譲渡所得の確定申告の際に、減価償却費の適正な計算は必要不可欠です。
正確な知識が計算されないと、せっかくの節税効果がなくなってしまう可能性があります。
賢い節税の第一歩は経費を合法的に計上することなので、減価償却というテクニックを効果的に活用することがポイントになります。
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