オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？売却成功のコツをご紹介！

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出されている物件です。
この場合、入居者はそのままで、オーナー（不動産所有者）だけを変更することになります。
しかし、オーナーチェンジ物件は一般的な物件にくらべると売却が困難と言われます。
今回はオーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、売却を成功させる方法をご紹介します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由は、買い手が投資家に限られるためです。
投資目的の不動産購入は住宅ローンが結べず、買い手の投資家には資金的余裕が求められます。
購入する投資家は、投資した金額に見合うだけの収入を得られるか厳しい目でチェックするでしょう。
よって、入居率が低い・築年数が経過しているなど条件が悪い物件は、さらに買い手が見つかりにくくなります。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について解説！

オーナーチェンジ物件の売却価格は、「直接還元法」「DCF法」である程度試算可能です。
直接還元法では、1年間の純収益を還元利回りで割ります。
たとえば家賃収入が年に300万円で経費が50万円かかる物件では、純収益が250万円です。
還元利回りが5%の場合、250万円÷0.05で売却価格は5,000万円と算出されます。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）では空き家リスク・家賃下落率などを考慮に入れて計算するため、かなり複雑です。
その分、直接還元法よりも正確な売却価格を導き出せます。
もっと精度の高い売却価格を知りたい場合は、弊社のような不動産会社に査定依頼を出すのがおすすめです。

オーナーチェンジ物件を売却成功させるコツとは？

買い手が見つかりにくい売却物件を成功させるには、空室改善が効果的です。
集客力の高い管理会社に変更したり賃料を見直したりすることで、新たな入居者を探す工夫をしましょう。
また、更新時期の近い入居者がいる場合、更新料を無料にして住み続けてもらうことも、長い目で見て得になる可能性があります。
買い手に物件のメリットを整理して伝えることも大切です。
「利回りが良い」「家賃滞納や人間関係などのトラブルがない」などメリットを伝え、買い手の不安をできるだけ取り除くことで物件の信頼度を高めましょう。
最近引っ越した方がいて入居率が落ちている場合などは、とくにメリットをわかりやすく伝えることが求められます。

まとめ

購入者が投資家に限られ売却しにくいオーナーチェンジ物件でも、物件の状態を改善できれば売却を成功させることは可能です。
とくに入居率の高さは投資家の印象を大きく左右するので、なかなか売れない場合は空室対策から始めてみましょう。
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