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道路に面していない土地はどう売れば良い?価格の違いや売却方法を解説!

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道路に面していない土地はどう売れば良い?価格の違いや売却方法を解説!

カテゴリ:不動産売却

道路に面していない土地はどう売れば良い?価格の違いや売却方法を解説!

土地の価格は、その地域の公示価格や景気の動向、土地の形状などさまざまな要因によって変化します。
また、一部の特殊な土地については売却の方法も、通常とは異なるケースがあるでしょう。
今回は道路に面していない土地について、その種類や価格の傾向、売却方法を解説します。

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売却前に確認!道路に面していない土地の3つの種類

道路に面していない土地は「無道路地」と呼ばれ、大きく分けると3つの種類が存在します。
1つ目は、建築基準法で道路とみなされる道に隣接していない土地です。
建築基準法において、道路の幅は原則4m以上と規定されています。
それより狭い道は道路としては認められず、隣接する土地も無道路地とみなされます。
2つ目は、道路に面している長さが足りない土地です。
接道義務を満たすには、法律上の道路に2m以上接していなければなりません。
そのため、道に面している幅が狭い場合も無道路地として扱われます。
そして3つ目は、周囲が他人の土地に囲まれている土地です。
こういった土地は袋地と呼ばれ、公道を利用するために他人の土地を通過する権利が認められています。

道路に面していない土地の売却価格

道路に面していない無道路地は接道義務を満たせないため、新しい建物が建てられません。
また、小規模なリフォームは可能ですが、既存の建物を建て替えるような再建築は不可能です。
既存の建物に居住する場合でも、緊急車両の移動が困難になるといった防災上のリスクを抱えることになるでしょう。
土地の利用価値が低く、ローンを組む際の担保として活用することも難しいため、無道路地の売却価格は市場価格より大きく下がります。
価格の目安としては、更地で市場価格の3割程度、建物がある場合は5割程度と想定すると良いでしょう。
なお、査定基準には駅からのアクセスの良さや日当たり、風通し、周囲の治安や環境といったさまざまな要素が用いられるため、同じ無道路地であってもそれぞれの土地で売却価格は異なります。

道路に面していない土地の売却方法

無道路地を高値で売却するためには、建築や再建築ができる状態にしてから売却することが重要です。
道路に接している幅が少ない無道路地の場合は、隣地から部分的に土地を買い取ることで接道義務が満たされる場合があります。
接している道の幅が狭い無道路値の場合は、土地の境界を後退させ道路の幅を広げるセットバックをおこなえば、建築や再建築が可能になるケースがあるでしょう。
しかし、セットバックをおこなうと土地の面積が減るため、再建築した際の建物が以前より小規模になる点には注意が必要です。
このほかにも、建築や再建築の際に隣地を利用する許可を得る、隣地所有者へ売却するといった方法でも、高値で売却しやすくなります。

まとめ

道路に面していない土地は利用価値が低いため、売却価格は市場価格に比べて大幅に下がるのが一般的です。
最適な売却方法は土地の状況ごとに異なるので、無道路地になっている理由や隣地所有者との関係性などを加味して、売却方法を選ぶと良いでしょう。
大阪市港区、此花区、大正区、西淀川区で不動産の売買にお悩みの方は、私たちセンチュリー21不動産情報センター お任せください。
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