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不動産投資は安定性が高く人気のある投資のひとつですが、失敗を避けるためには、投資の仕組みや用語についてしっかりと理解しておかなくてはいけません。
今回は不動産投資で安定した収益を得るために重要なキーワードとなる利回りについて、その概要や相場、計算方法を解説します。
不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資における利回りとは？
不動産投資における利回りとは、投資金額に対する見込み収益の割合のことです。
利回りには表面利回りと、実質利回りの2種類が存在します。
表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、家賃収入と購入価格を用いて計算される数値です。
表面利回りは簡単に算出できますが、不動産の維持にかかる諸経費などが考慮されていません。
一方、実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、家賃収入から固定資産税や修繕積立金など諸経費を差し引いた金額と、物件の購入価格を用いて算出されます。
実質利回りの計算式は表面利回りに比べると複雑ですが、より実態に即した収益性を把握する際に役立つでしょう。
収益用の物件を選ぶ際は、この2つの利回りの違いを理解しておくことが大切です。
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利回りの平均相場
利回りの相場は不動産の立地やタイプによって異なります。
基本的には、物件購入価格が安い地方のほうが東京都内より利回りが高くなると考えて良いでしょう。
都内の利回り平均が4.5%なのに対し、大阪や横浜の利回りは5%前後、それ以外の地方都市の利回りは5.5%以上です。
アパートとマンションで比較した場合、購入費用が安く維持管理の経費がかからないアパートのほうが利回りが安くなるケースが多く見られます。
中古住宅は新築住宅に比べると諸経費が割高になるため、表面利回りが同程度でも実質利回りが低くなりがちです。
都内のマンションは利回りが3～3.5％の物件も珍しくありませんが、新築の場合は維持管理の費用が安く入居者も確保しやすいため高い収益が上げられます。
このように利回りが相場より低い物件についても、さまざまな側面から収益性を考えることが大切です。
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不動産投資における利回りの計算方法
表面利回りの計算に必要な数値は、年間家賃収入と不動産購入価格の2つです。
購入価格4,000万円、年間家賃収入200万円の物件があった場合、その表面利回りは（200万÷4,000万）×100＝5%となります。
実質利回りの計算には、上記の数値に加え、固定資産税や火災保険料、修繕積立金などの諸経費が必要です。
上述の物件に関する諸経費の年間支出が40万円だった場合、実質利回りは｛（200万－40万）÷4,000万｝×100=4%となります。
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まとめ
利回りは不動産の収益性を考える際に重要な数値のひとつですが、利回りの高い物件だからといって高い収益を上げられるとは限りません。
不動産投資をおこなう際は利回りもあくまで参考数値のひとつとして考え、そのほかの要素も総合的に判断したうえで物件を選びましょう。
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